Kako kupiti stan ili kuću na kredit u 2023. (s ili bez APN-a)?

1. Potrebno je biti kreditno sposoban
2. Pronaći nekretninu koja zadovoljava zahtjeve banaka
3. Minimalno 5-20% vrijednosti nekretnine u gotovini
4. Oko 1.000 EUR gotovine za troškove koje ćete imati usput

Dokazivanje kreditne sposobnosti je prvi korak prilikom kupnje nekretnine na kredit. Banka će vam pomoći s okvirnim izračunom i može dati smjernicu koliko skupe nekretnine možete tražiti.

Najjednostavniji scenarij je sljedeći. Zaposleni ste za stalno minimalno 6 mjeseci, nemate kredite niti dugove po kreditnim karticama i niste sudužnik ili jamac. U pravilu, iznos rate kredita ne smije biti veći od 1/3 vaših redovitih primanja u zadnja 3 mjeseca. Za dokazivanje kreditne sposobnosti trebat će vam 3 platne liste. Najbolje uvjete kreditiranja vjerojatno ćete ostvariti u banci u kojoj primate plaću jer oni imaju uvid u vaše promete.

Poznanstvo s nekim u banci ne može vam puno pomoći ukoliko niste kreditno sposobni, ali na temelju toga možete ubrzati proceduru.

Svi ostali scenariji su kompliciraniji, ali želimo skrenuti pažnju kako kreditnu sposobnost možete dokazati i ako:

• ostvarujete prihod od najma nekretnina
• vlasnik ste tvrtke ili obrta
• bavite se slobodnim zanimanjem (odvjetnik, liječnik, umjetnik, …)
• imate status umirovljenika

Banka će pomoći s davanjem liste dokumenata koje je potrebno prikupiti.

Prilikom traženja nekretnine, ključne su 2 stvari:

• uporabna dozvola
• nekretnina ne smije imati bilo kakve zabilježbe

Nekretnina treba biti ucrtana što je vidljivo u ZK izvatku, a idealno bi bilo i da zemljišne knjige budu usklađene s katastrom, ali ovo nije važno za odobrenje kredita dok za APN odobrenje može biti presudno (više o APN-u ispod).

Nekretnine koje nemaju uporabnu dozvolu nemojte razmatrati jer ne postoji način da se kredit bez toga odobri. Ako je nekretnina građena u skladu s projektom i ako ima ostale dozvole, uporabna dozvola može se izvaditi relativno brzo (u roku od 14 dana i trošak od 700kn). Nekretnine koje pak imaju zabilježbu, savjetujemo da ne razmatrate jer ne znate kakav može biti ishod rješavanja zabilježbe.

Uporabnu dozvolu zatražite od vlasnika nekretnine, a status nekretnine provjerite online u katastru.

Kada pronađete nekretninu koja vam se sviđa, banka će zahtijevati svježi ovjereni ZK izvadak. To možete izvaditi kod svakog bilježnika po cijeni od cca 50 kn.

Kada dogovorite kupnju, potrebno je sklopiti ugovor o namjeri kupnje – predugovor. Predugovor sadrži sve elemente koji će biti u glavnom ugovoru: što se prodaje, kako će se financirati, kupoprodajna cijena, rok za isplatu i način isplate, kako se pokrivaju režije, hoće li u nekretnini ostati stvari i osobe (npr. podstanari), kapra, kada će prodavatelj predati tabularnu izjavu, …

Predugovor izrađujete u 3 primjerka i nije ga potrebno ovjeravati kod bilježnika. Predugovor svakako izradite u suradnji s odvjetnikom.

Ono što većina ljudi ne zna je:

• kapara nije nužna, ali njome dokazujete ozbiljnost namjere kupnje
• u slučaju da se kredit ne realizira iz bilo kojeg razloga (npr. požar na nekretnini, neodobrenje kredita, …), kapara se može vratiti kupcu i to je dobro ugraditi u ugovor

Ako kupnju financirate putem APN-a, računajte da će prodavatelji tražiti veći iznos kapare (cca 10%).

Nakon predugovora banka će tražiti:

• osobnu iskaznicu prodavatelja
• izjavu prodavatelja da nekretnina nije bračna stečevina

Niti jedna banka neće financirati cijeli iznos vrijednosti nekretnine!

Kako bi utvrdili realnu vrijednost, banka na teren šalje procjenitelja i to plaćate 625kn (procjena je ponekad besplatna, npr. kod APN-a).

Banka u pravilu financira od 80 do najviše 95% procijenjene vrijednosti. Vi naravno možete i veći dio financirati iz svojih sredstava.

Napomena: dogovorena prodajna cijena i procijenjena vrijednost mogu se razlikovati.

U najboljem slučaju, nakon što obavite prethodno navedene korake kredit može biti odobren u roku 7-14 dana, nakon čega slijedi:

• priprema dokumentacije od strane banke (cca 2 dana)
• odvjetnik priprema glavni kupoprodajni ugovor i tabularnu izjavu
• kupac i prodavatelj idu kod bilježnika gdje zajednički ovjeravaju hrpu dokumentacije (za ovo odvojite 2h)
• banka upisuje zalog (hipoteku) na nekretninu (upis traje 1-5 dana)
• bilježnik ponovno ovjerava svježi ZK izvadak na kojem se vidi zalog
• s ovjerenom dokumentacijom i ZK izvatkom idete u banku gdje sklapate police osiguranja za sebe i nekretninu
• u ovom trenutku slijedi isplata i prodavatelj predaje ovjerenu tabularnu izjavu i ključeve
• odvjetnik priprema prijedlog za upis
• kod bilježnika se upisujete kao vlasnik nekretnine (nije nužno napraviti odmah)
• prebacivanje režija na novog vlasnika

Prodavatelj treba uzeti jednu ovjerenu kopiju kupoprodajnog ugovora, a kupac jedan original i 3 ovjerene kopije što će kasnije biti potrebno za upisivanje vlasništva te prebacivanje režija na novog vlasnika.

Dodatni troškovi za kupca:

• Bilježnik – cca 4.000 kn
• Novi ZK izvadak – cca 50 kn
• Osiguranje osobe – najjeftinija opcija cca 600 kn godišnje
• Osiguranje nekretnine – najjeftinija opcija oko 700kn (za nekretninu u vrijednosti 100.000 EUR)
• Upisivanje vlasništva nad nekretninom – cca 400 kn
• Unutar 45 dana od kupoprodajnog ugovora, automatizmom će na adresu stići uplatnica za plaćanje poreza na promet nekretninama u iznosu 3% kupoprodajne cijene nekretnine (plativo unutar 15 dana od dostave rješenja u jednokratno) – na nekretnini plaćenoj 100.000 EUR, porez će iznositi dodatnih 3.000 EUR

Plaćanje poreza NE možete odgoditi ili izbjeći. U prošlosti se porez na prvu nekreninu nije plaćao, a za svaku sljedeću nekretninu porez je iznosio 5%.

Kod poklanjanja nekrenine unutar obitelji (djeca – roditelji ili bračni partneri), porez na promet nekretninama se NE plaća.

• 5.000 EUR plaćate u gotovini
• 95.000 EUR plaćate iz kredita
• Kamatna stopa 2,20% (kod APN-a možete dobiti 1,99%, a može ići i do 3,20%)
• 20 godina za otplatu
• Mjesečna rata cca 480 EUR

Zahtjevi za subvencionirane kredite zaprimaju se 2 puta godišnje (u proljeće i jesen) i pritom treba imati na umu sljedeće:

• nekretnina kupljena putem APN-a mora biti useljiva jer njome rješavate stambeno pitanje (dakle, ne može biti zemljište)
• cijeli proces je znatno sporiji (trajanje između 1-4 mjeseca) i prodavatelji zato izbjegavaju subvencionirane kredite
• trebate biti mlađi od 45 godina, bez stana ili kuće u vlasništvu
• minimalni rok otplate može biti 15 godina
• maksimalna vrijednost nekretnine koja se subvencionira je 100.000 EUR (razliku možete platiti bez subvencija)
• visina subvencije je od 30% do 51% (npr. za Zagreb ćete dobiti najmanju subvenciju)
• trajanje subvencija je 5 godina + 1 godinu za svako dijete u trenutku prijave + 2 godine za svako novorođeno dijete
• ovako kupljenu nekretninu ne smijete iznajmljivati ili prodavati 10 godina od kupnje nekretnine